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- 为了增进房地产市场安稳健康发展，以遏制房价非感性上涨，多年来各级政府采用了多种调控手腕，包含国十条、新国五条、调高购房贷款利率和首付比例，试行开征房产税和限价、限购房等手腕，但大失所望，房价不降反涨持续走高。为什么会构成这种局势？我以为起因是多方面的，既有供求关联失衡、投资性需求膨胀、税费利过高级起因，更有当前各级政府追赶
土地财政所造成的恶果，现用笔者调研的一个项目标实例来剖析研讨。
多少组数据
让咱们先看几组数据：
1.从土地的应用情况来看，能作为房屋修筑应用的土地只占57%。
某房屋开发公司，在某地购得建设用地一块，名目用地总面积为102561.923平方米，其中：建设用地面积58463.793平方米（属二类寓居用地），占总面积57%；代征城市公用地面积44098.13平方米（包括途径绿化用地），占总面积43%。
2。开税票开票系统由取得防伪税控资格证书的专人操作，若有人员变动应重新培训。
从建造面积上看，商品房的修建面积仅占39%。
该总修筑面积为190240.19平方米，其中，地上总面积148097平方米，占总面积77.85%，地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中，商品住宅面积58550.07平方米，占地上总面积的39%；回迁住宅面积30000平方米，占地上总面积20%；限价商品住宅面积30366.93平方米，占地上总面积的27%；公建面积20180平方米（包括：配套配电房、垃圾处置房2720平方米，无偿还建贸易用房14500平方米，幼儿园2960平方米），占地上总面积14%（见图1）。
3.从投资的资金上看，土地投入是大头，占总投资额的54%。
上述项目中，总投资款为204100万元，其中：土地价费109800万元（包括：土地使用权出让中标价款103600万元，契税3200万元，地下设施补价款3000万元），占总投资54%；工程建安费用73000万元，占总投资36%；建设期贷款本钱10500万元，占总投资5%；其他费用10800万元，占总投资5%（见图2）。
4。代开增票专用专业服务,高效诚信,价格合适。从回报的资金上看，商品房仅占39%的面积，但回报资金要占回报总收入的76%。
开发的屋宇出卖后，共可回收23亿元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：团购23500平方米，团购房每平方米售价25000元，可售得5.8亿元；商品房35000平方米，每平方米售价33050元，可售得11.57亿元；商品房共计售价为17.37亿元，占总收入的76%。
回迁住宅30000平方米，地方政府划定售价为每平方米7000元，可得收入2.13亿元，占总收入的9%。
限价商品住宅39366.93平方米，地方政府划定售价为每平方米8900元，可得收入3.5亿元，占总收入的15%。
开发商在建房时，除上述发售的房屋外，公建房20180平方米的建造得不到一分钱的收入，公建房的各项用度全体摊入商品房的价钱中。
多少点剖析
商品房价格高，高在何处？从上述几组数据分析，可演绎为以下几个方面。
1．土地价格过高。在总投资中，土地价格要占54%，其中大局部又是地方政府所得，这就是咱们常说的土地财政。处所政府出卖的土地收入，他们的用途，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其余建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，于同期全国地。代开增值税专用发票
代开专用发票各岗位人员应严格执行本办法及有关规定，对违反规定的，追究有关人员的责任。方财政收入总额的46.1%。目前，不少处所的 地王一个高过一个，
地王越多，房价越涨，这显示出在经济复苏动能疲弱的背景下，地方政府对土地出让收入的依附进一步增长。
3．办法不得力。
限贷：限度个人买房的贷款，这对低收入职员购房会起一些作用，可对有钱人购房起不到作用，所以限贷重要制约了刚性需求购房人的贷款，对投资性购房、改善性购房的作用有限。
限购：因信息错误称和其他配套办法不到位，对购房的诚实人能起一些作用，对各种关联户来讲则限购不了。
限价：商品房价已在高位，限价也只能限屋宇价钱增加的比例，对稳固跟下降房价也起不到作用。
加税：任何税收终极都由花费者缴纳，俗话说
羊毛出在羊身上；加税只能加重花费者的税收累赘，对房价下降的作用甚微。
4.降价空间大。
从收入、支出情形上看，除土地价格有较大可降空间外，税费利也均有可降空间。该项目房屋发售总收入23亿元，扣除土地价109800万元、工程价73000万元（每平方米3800元）、本钱10500万元、税金20000万元、其余费用10800万元之外，企业利润为5900万元。
从上述数字分析能够看出：土地价格太高，大有降落的空间；各种费用也较高，能够较多地紧缩；对建安行业应尽快实施
营改增；减少反复纳税，减轻企业累赘；增强企业财务资金管理，减少贷款比例，增添企业收入，以进一步做到让利降价。
几条提议
房地产在我国公民经济建设中，是一个主要的工业，跟着城镇化的发展跟就业职员的一直增添，以及国民大众生涯的一直改良，房地工业的发展不应停止更不应倒退，应当领导房地产市场稳定发展，坚持房价的整体绝对稳固。如何把持商品房价格的不畸形增加，笔者以为在房地产业的发展上应保持两条腿走路的方针，即：一是加大政府对廉租房和保障住房的投入，用较低的价格销售，解决中低收入居民的廉租房和保障住房的需要；二是商品房价格要合乎市场法则，需求茂盛时，房价就高，需要不足时，房价就低，以解决富饶居民改良住房的须要。详细倡议是：
2．商品房价格除继承采取一些卓有成效的行政治理方法外，不限购，不限价，按市场法则办事，以满意充裕人群的住房需求。
3．改良土地出让金治理办法，明白土地出让金使用范畴和比例。土地出让金履行差异投标管理，即廉租房和保障房从低，商品房从高。廉租房和保障房的投标采取土地出让金低标底加房屋限价的中标管理办法，商品房仍按现行的投标采取最高中标的办法。
4．为积聚建设资金和恰当调节个人收入，对个人住宅恢复征收房产税（1986年10月1日前对个人住宅始终征收房地产税，之后才停征的）。可采取第一套住宅免税，领有第二套以上住宅的按人均面积盘算，人均50平方米以内的免征，对超过面积进行纳税。乡村个人住宅免征房产税，但对出租的或营业性质住宅可从低征收。对城市居民购置的别墅一律征收。
5.对住宅开发建设的一些配套工程，差别不同情形制订不同规定，禁止所有用度全摊入商品房的做法。如：对途径、绿化、管线等可列入住宅开发方案内兼顾解决；便宜房和保障房保本或微利；贸易用房建设应由县市计划部分列入打算，采用有偿服务措施解决；幼儿园、学校计划应由县市规划部分列入规划，由地方财政解决等。
